Sprzedaż nieruchomości przez pełnomocnika. Pełnomocnik osoby przebbywającej za granicą

Szczegóły

Kategoria: Porady Prawne

Opublikowano: sobota, 28, grudzień 2013 22:03

Marek Feliks

Odsłony: 3353

Po śmierci męża w wyniku sprawy spadkowej, sąd podzielił nieruchomość na trzy części, na mnie oraz na moje dwoje dzieci, które obecnie przebywają na stałe w USA. Dom jest duży i wymaga sporych nakładów finansowych na jego utrzymanie. W wstępnej rozmowie z dziećmi ustaliliśmy chęć sprzedaży domu, jednakże nie wiem jak najwłaściwsze podjąć kroki w tej sprawie, ponieważ sytuacje komplikuje fakt, że dzieci nie bardzo chcę przyjechać do Polski. Chciałabym otrzymać wskazówki, do kogo mam się zwrócić w tej sprawie, jakie dokumenty mi są potrzebne itd. Dziękuję za pomoc i oczekuje kontaktu.

W świetle przepisów prawa sprzedaż nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Transakcja obejmuje wszystkie strony, współwłaścicieli domu oraz przyszłego nabywcę. Każdego sprzedającego może reprezentować osoba trzecia tzw. pełnomocnik.

Pełnomocnikiem może być każdy, kto ma zdolność do czynności prawnych. Pani przy transakcji może być stroną jako sprzedający, oraz może występować jako pełnomocnik swoich dzieci. Pełnomocnictwo to nazywa się szczególnym i musi z niego wyraźnie wynikać, że pełnomocnik został umocowany do sprzedaży konkretnej opisanej w pełnomocnictwie nieruchomości. Ponadto zgodnie z art. 99 kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Ponieważ art. 158 kodeksu cywilnego wymaga, pod rygorem nieważności, zachowania formy aktu notarialnego przy umowie przeniesienia własności nieruchomości (sprzedaży, darowizny itd.), także pełnomocnictwo do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. W pełnomocnictwie możemy również oznaczyć ograniczenia lub określone działanie tak jak np. cenę minimalna za którą pełnomocnik nie może sprzedać nieruchomości itp. W treści pełnomocnictwa powinno się też znaleźć umocowanie do reprezentowania przed urzędami, osobami fizycznymi i prawnymi we wszelkich sprawach związanych z zawieraną przez pełnomocnika umową, gdyż musimy pamiętać, że kupno czy sprzedaż nieruchomości to nie tylko samo podpisanie umowy w formie aktu notarialnego, ale też szereg formalności, których tylko część załatwi za nas notariusz.

Pełnomocnictwo możemy sporządzić również za granicą. W tym celu tak jak w Polsce udajemy się do notariusza. Jednak pełnomocnictwem sporządzonym za granicą nie można się od razu posłużyć w Polsce. Musimy dochować jeszcze pewnych formalności. Przede wszystkim w większości wypadków na pełnomocnictwie sporządzonym w innym kraju musi się znaleźć klauzula apostille. Apostille jest to poświadczenie dokumentu sporządzonego w jednym państwie umożliwiające legalne użycie go w innym państwie. Poświadczenie to wydawane jest przez właściwy organ państwa, z którego dokument pochodzi. Zasady używania apostille reguluje konwencja haska z 5.10.1961 roku. Apostille jest sporządzany według wzoru załączonego do konwencji i ma formę adnotacji dokonywanej na dokumencie. W większości krajów europejskich organem formalnie wydającym klauzulę są Ministerstwa Spraw Zagranicznych, które w celu ułatwienia dostępności delegują lokalne urzędy. W USA klauzulę tę wydają sekretarze stanu poszczególnych stanów. Oprócz klauzuli dokument pełnomocnictwa musi być jeszcze w Polsce przetłumaczony na język polski przez tłumacza przysięgłego języka, w którym dokument został sporządzony. Pełnomocnictwo również może być sporządzone przez specjalnie upoważnionego przez władze polskie konsula Rzeczypospolitej Polskiej. Podobna jest procedura z darowizną nieruchomości. W przypadku braku zgodności oświadczeń o sprzedaży nieruchomości sytuacja się dość poważnie komplikuje.