Samowola budowlana

Szczegóły

Kategoria: Porady Prawne

Opublikowano: poniedziałek, 24, luty 2014 16:05

Jarosław Dolny

Odsłony: 4321

Polskie prawo nakłada na osobę, zamierzającą przeprowadzić inwestycję budowlaną (inwestora), szereg obowiązków. Prace budowlane, prowadzone w sposób nieumiejętny, mogą spowodować więcej szkód niż pożytku. W skrajnych przypadkach może nawet dojść do katastrofy budowlanej. Dlatego Państwo, poprzez regulację prawną (ustawę z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane - tekst jednolity Dz.U. z 2013 roku, poz. 1409 z późn. zm.), stara się mieć pewną kontrolę nad inwestycjami budowlanymi. Przejawem takiej kontroli są m.in. postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, gdyż obowiązkiem inwestora jest uzyskanie, przed rozpoczęciem prac, decyzji administracyjnej o udzieleniu takiego pozwolenia.

Od powyższej zasady przewidziano jednak wiele wyjątków. Niektóre inwestycje budowlane można wykonywać na podstawie zgłoszenia, tzn. inwestor powiadamia właściwy organ o planowanym przedsięwzięciu i jeżeli organ nie wniesie sprzeciwu, można przystąpić do prac budowlanych. Przykładem inwestycji, objętej obowiązkiem zgłoszenia, będzie budowa obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną, przy spełnieniu określonych warunków.

Dla niektórych „drobnych” inwestycji ustawodawca nie przewidział, ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia, np. dla budowy obiektów małej architektury poza miejscami publicznymi (np. huśtawki, piaskownicy). Takie przedsięwzięcia pozostają poza zainteresowaniem organów Państwa i mogą być wykonywane bez dopełnienia formalności. Jeżeli zgodnie z Prawem budowlanym istnieje obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę albo dokonania zgłoszenia, a inwestor nie dochował takiego wymogu, to mamy do czynienia z samowolą budowlaną. Skutki takiej samowoli są zróżnicowane i zależą od charakteru robót.

Najdotkliwszą sankcją jest rozbiórka. Ustawodawca przewidział nakaz rozbiórki obiektu budowlanego, który został wybudowany bez pozwolenia na budowę, mimo istnienia takiego obowiązku, np. samowolne wybudowanie budynku mieszkalnego. Jednakże, inwestor w pewnych sytuacjach, może uniknąć rozbiórki i zalegalizować takie przedsięwzięcie. Jednym z warunków legalizacji jest zgodność budowy z planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dla przykładu, jeżeli w danej gminie, obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje dla działki przeznaczenie rolnicze bez prawa zabudowy, to nie ma możliwości zalegalizowania inwestycji, powstałej na tej działce. Co najistotniejsze, legalizacja wiąże się z uiszczeniem opłaty legalizacyjnej. Wysokość takiej opłaty wyliczana jest za pomocą wzoru i zależy m.in. od kategorii obiektu.

Podobne konsekwencje przewidziano w sytuacji budowy obiektu bez wymaganego prawem zgłoszenia albo mimo wniesienia sprzeciwu przez organ. W tej sytuacji Prawo budowlane stanowi także o obowiązku rozbiórki albo legalizacji.

W przypadku innych samowolnych robót, np. wykonania remontu bez zgłoszenia, czy przebudowy obiektu bez pozwolenia na budowę, sprawa wygląda nieco inaczej. W tym wypadku przewidziano różne konsekwencje. Organ może nakazać m.in. doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego albo wykonanie określonych czynności lub robót budowlanych. Ta procedura nie przewiduje opłaty legalizacyjnej, więc jest mniej dotkliwa dla inwestora.

Organem udzielającym pozwolenia na budowę oraz przyjmującym zgłoszenie jest co do zasady starosta. Natomiast postępowanie w sprawie samowoli budowlanej prowadzi organ nadzoru budowlanego. Należy dodać, iż Prawo budowlane zawiera również przepis karny, który dla sprawcy samowoli budowlanej przewiduje karę grzywny, karę ograniczenia wolności albo karę pozbawienia wolności do lat 2. W konkretnych sytuacjach życiowych, mimo definicji prawnych, często powstaje problem z zakwalifikowaniem danych robót budowlanych, np. czy mamy do czynienia z remontem (wymagającym zgłoszenia), czy przebudową (wymagającą pozwolenia na budowę), czy konserwacją (nie wymagającą ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia). Interpretacji podejmuje się często orzecznictwo sądowe, rozpatrując konkretne sprawy. Dla przykładu powołam dwa orzeczenia dotyczące robót budowlanych w budynku. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 14 kwietnia 1999 r., IV SA 175/97, wskazano, iż: „1. Zlikwidowanie okien na jednej ścianie, wybicie otworów okiennych i zamurowanie okien na ścianie innej - stanowi niewątpliwie przebudowę nieruchomości.(...)” Natomiast w uzasadnieniu wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 stycznia 2007 r. II OSK 460/06, stwierdzono, że: „(…) roboty wykonane w lokalu nr 2 polegały na: rozebraniu dwu ścianek działowych z suporexu, wymianie drzwi wewnętrznych, wymianie glazury na ścianach, wymianie parkietów na panele, wymianie sanitariatów w łazience i wc, wymianie parapetów podokiennych, zerwaniu tapet i boazerii w przedpokoju i kuchni oraz pomalowaniu ścian i sufitów. Żadnych z powyżej wymienionych prac nie można określić jako odtworzenie stanu pierwotnego, nie był to więc remont w rozumieniu ustawy - Prawo budowlane. (...) Skoro w niniejszej sprawie nie można mówić o "remoncie", a jedynie o "bieżącej konserwacji" lokalu mieszkalnego, tym samym nie mógł mieć tu zastosowania przepis art. 29 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego i należy dojść do podobnego wniosku, jak Sąd I instancji w zaskarżonym wyroku, że roboty wykonane w lokalu nr 2, należącym do Konrada B., nie wymagały pozwolenia na budowę ani zgłoszenia.(...)”